Financiamiento creativo

Financiamiento otorgado por el vendedor
Como vendedor, usted tiene la opción de financiar la adquisición del comprador con el capital que tiene en la propiedad. Puede financiarle al comprador una parte o la totalidad de la hipoteca. Antes de constituir una hipoteca privada, es prudente que consulte a su abogado.

Aceptación de una segunda hipoteca
En el caso de aceptar del comprador una segunda hipoteca (carry-back), el vendedor le presta al comprador parte del capital que posee en la propiedad. En este escenario, el comprador financiaría la mayor parte del préstamo con un prestamista hipotecario tradicional y el resto, con el vendedor. Por lo general, el comprador pagaría una tasa de interés un poco más alta sobre la porción financiada por el vendedor.

Cuestiones financieras

El precio de compra
El vendedor y el comprador establecen de común acuerdo el precio de compra de la propiedad. Como vendedor, usted debe saber de antemano si el comprador desea que usted financie la operación. Saber que usted estaría financiando la operación puede influir sobre su disposición a hacer ajustes al precio de venta.

El pago inicial
La envergadura del pago inicial puede influir sobre el compromiso del comprador de cumplir el contrato de hipoteca. Cuando más importante es el pago inicial realizado por el comprador, mayor es su motivación para proteger la inversión. Además de hacer los pagos mensuales, el compromiso del comprador para con la inversión incluye la buena disposición a mantener y mejorar la propiedad, así como a realizar los pagos de impuestos y seguro.

La tasa de interés
Como mínimo, la tasa de interés que usted cobre debería igualar las tasas de interés vigentes que los prestamistas hipotecarios tradicionales estén ofreciendo para préstamos por el mismo plazo. Posiblemente desee cobrar un punto porcentual adicional como compensación por el trabajo que significa administrar el préstamo.

Los antecedentes de crédito e ingresos del comprador
Tendrá que analizar el historial de crédito del comprador para determinar la buena disposición de éste a pagar sus deudas. Un informe de crédito le permitirá conocer mejor el historial financiero del comprador. Las alertas rojas incluirán cualquier pago atrasado e incumplimiento de préstamos. Si un comprador tiene un historial de crédito que no es ejemplar, usted puede decidir no otorgar el préstamo o puede exigir un pago inicial más importante. Además de analizar el historial de crédito del comprador, tendrá que analizar sus fuentes de ingresos. ¿Es suficiente el sueldo del comprador para realizar los pagos mensuales? ¿Cuenta el comprador con fuentes de ingresos adicionales a las que podría recurrirse si el comprador perdiera su empleo?

Amortización
El período de amortización es el tiempo a lo largo del cual se devuelve el préstamo. Cuanto más prolongada es la amortización, usted está más tiempo expuesto al riesgo de que el comprador falte al pago del préstamo.

Pago global
Es común acordar que todo el monto del préstamo venza en una fecha determinada, generalmente a 5-10 años. Como prestamista, esto le permite hacer una inversión rentable de corto plazo con una cláusula que estipula que recuperará su inversión de capital en un plazo no mayor a 5-10 años.

Por regla general, el comprador está en mejor posición para obtener financiamiento tradicional después de 5 o 10 años. Tanto el capital que el comprador ya posee en la propiedad como la constancia de haber realizado puntualmente los pagos de la hipoteca pueden ayudarlo a obtener un préstamo para cubrir el pago global.

Depósito en custodia para impuestos y seguro
En general, los prestamistas les exigen a los prestatarios pagar una doceava parte de sus costos anuales en concepto de impuestos y seguro como pago en custodia, junto con cada pago de hipoteca. Entonces, es el prestamista quien realiza el pago anual por impuestos y seguro del prestatario. Si bien esto le exige tiempo y le agrega molestias al vendedor-financista, también lo protege de la lamentable situación de que el comprador realice los pagos de su hipoteca, pero no los de impuestos y/o seguro.

Seguro de título de propiedad del prestamista
Una póliza de seguro de título de propiedad del prestamista es una inversión inteligente. La póliza protege su derecho de preferencia sobre la propiedad, impidiendo que éste sea superado por un derecho de preferencia de rango superior u otro derecho sobre la propiedad que, de ser ejercido, acabaría con su garantía. Las causas que pueden afectar sus derechos como vendedor-financista son, entre otras, matrimonio, divorcio, muerte, falsificación, sentencia por daños y perjuicios monetarios y falta de pago de impuestos estatales o federales. Como prestamista, asegúrese de incluir el costo de su seguro de título de propiedad como uno de los costos de cierre a cargo del comprador.

Cierre de la venta
Tanto el comprador como el vendedor serán responsables del pago de los costos habituales de cierre. Usted también querrá que el comprador pague todos los costos asociados a la constitución del financiamiento con hipoteca. Esto incluiría el costo de encargarle a su abogado que constituya el pagaré hipotecario.